商业地产

商业地产

房地产业已成为支撑中国经济持续发展的重要支柱产业之一,促进房地产业健康发展是中国政府长期的一贯政策。商业地产是近年来中国发展较为迅速的地产行业,区别于以居住功能为主的住宅房地产,商业地产通常指用于各种办公、零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产,其形式可以包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。截至2015年末中国商业地产总规模位于全球第二,达8060亿美元。除去在国内市场的扩张,中国资本近年来在境外的投资活动也日益频繁,且投资领域主要集中在房地产,欧洲、澳洲等是不少中国人海外投资的首选区域之一。

而不论是商业地产项目的市场准入、项目开发、租售招商,还是建成后的运营,都涉及复杂的法律问题和繁琐的手续,里格®依托于具有丰富经验,熟悉房地产业务的专业律师,可以提供包含商业地产各个阶段的服务。尤其是,里格®擅长在提供服务的过程中,在法律法规的框架下,协调企业间、企业与政府间的相互关系,可以帮助商业地产企业寻找到有效的解决方案。


项目立项阶段

在这一阶段,商业地产企业需要与相关合作方、当地政府间进行复杂的谈判,签署各类复杂的交易与合作合同,并完成和办理涉及项目审批、项目公司设立、土地使用权有偿获得(招标、拍卖、挂牌)等各类手续。里格®的团队能够帮助商业地产企业至少在以下方面获得帮助:

  • 参与并协助企业寻找合适的地块,参与企业的商业考察,协助企业进行前期谈判,草拟、审查投资意向文件;
  • 参与企业间以及企业与政府间的谈判,论证项目的法律可行性,开展投资前的尽职调查,起草和修改包括土地出让合同、地块前期开发合同、转让协议等在内的各类法律文件;
  • 协助或代为企业参加土地使用权招拍挂程序,代为草拟或审查土地使用权的投标文件;
  • 协助或代为企业办理项目公司设立相关的政府审批、工商登记等政府手续;
  • 协助企业在项目开发过程中的企业收购、兼并重组等资本运作;
  • 协助企业处理土地出让过程中的拆迁、失地人员安置、补偿等问题;
  • 处理其他与项目立项相关的法律事务。
项目开发与建设阶段

在这一阶段,关键和重点是地产项目顺利地开展设计、施工,并获得有效的资金支持。而在此过程中,与设计、施工、监理单位的交易,各类施工手续的办理,以及实施合理的融资方案等各方面,都需要商业地产企业和律师的密切合作。里格®在以下各领域均可以提供有价值的服务:

  • 协助或代为开发商与工程设计、施工、监理、招投标服务机构洽谈,审核工程参与方的资质及履约能力,协助开发商合规组织工程设计、施工、监理的招投标;
  • 代为开发商起草、审查和修改项目建设相关的所有合同,包括并不限于项目设计合同、委托测绘合同、项目施工监理、采购合同等;
  • 就工程施工相关的手续,包括但不限于审图、建筑规划审批、开工核准、验收备案、权证办理等,提供法律咨询、相关政府部门交涉、手续办理合规性审核等综合性的服务;
  • 协助或代为工程设计、施工企业参与投标过程的文件准备和文件审核;
  • 就项目融资提供相关服务,包括但不限于与金融机构的洽商谈判、融资方案的法律风险评估、融资合同的起草与审查等;
  • 就项目开发、建设阶段发生的各类纠纷、争议,如工程质量纠纷、工程误工纠纷、融资纠纷等,积极通过谈判和必要的诉讼手段,有效化解风险,维护企业合法权益。
项目租售阶段

在这一阶段,主要的关切点在于尽快地获得对外公开租售的许可及完成租售目标。除了完成必要的政府许可外,商业地产企业在招商、招租过程中,需要准备完备的交易合同等各类法律文件,恰当地审查交易对象的资信状况,合法办理租售交易手续。因此,里格®所提供的下列服务将非常有价值:

  • 协助企业审查招商、招租或其他销售方案,评估销售方案的合规风险,协助企业选择恰当的招商代理机构并审查相关招商代理合同;
  • 为商业地产项目预售或公开销售准备相关文件,协助获得预售或公开销售的政府许可;
  • 审查有关商业地产项目的广告内容;
  • 起草、审查和修改与销售或租赁相关的各类商业合同范本,包括但不限于房地产预售合同、房地产转让合同、房地产租赁合同、物业管理委托合同、物业管理公约等;
  • 协助企业与重要客户进行商务谈判,及时把握和控制法律风险;
  • 协助企业处理与在建工程抵押或房地产实物抵押以及抵押解除相关法律问题;
  • 处理商业地产租售阶段的各类争议。
项目运营阶段

很多情况下,商业地产项目开发建设完成后,有关项目公司会持续运营该项目。而在运营阶段,商业地产项目的法律风险则主要集中在及时控制小业主或租户违约的风险。在这方面,里格®长期为大型购物商场等商业地产企业提供服务的经验将是非常有帮助的:

  • 协助企业做好小业主或租户违约风险管理的相关制度,对企业的高层管理者、现场管理人员等进行风险管控的专题培训;
  • 协助企业对日常经营中发生的各类具有法律效力的文书进行草拟、审查和修改,包括但不限于各类合同范本的补充协议、各类具有法律效力的通知、各类经营管理规定及其细则等;
  • 协助企业对轻微违约的小业主或租户予以及时制止,对已出现或预计将出现的严重违约行为协助企业制定对策方案并代为企业相应实施;
  • 协助企业对严重违约的行为及时进行追究,包括但不限于依法起诉、协助进行强制清场等;
  • 协助企业应对小业主、租户或消费者投诉,草拟、制定和审查有关投诉应对的制度与预案;
  • 协助企业进行员工合规培训和专项审查,避免发生商业贿赂等不正行为,并协助企业针对已发生的员工不正行为进行妥善处理。