承租人拖欠租金，次承租人还能继续使用租赁房屋吗？
2024. 4. 24
承租人拖欠租金，次承租人还能继续使用租赁房屋吗？
Q：承租人拖欠租金，次承租人还能继续使用租赁房屋吗？
A：《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”
根据上述规定，承租人欠租的情况下，次承租人可以行使代偿权，从而继续占有、使用租赁物。
适用该条款，需要符合以下条件：
- 转租合同对出租人具有法律拘束力。一般情况是指承租人的转租行为经出租人同意，或者出租人知道或应当知道承租人转租，但未在六个月内提出异议。
- 次承租人的代偿权仅适用于承租人欠付租金和违约金的情形。在租赁过程中，可能涉及承租人其他违约行为，如损坏房屋主体结构、擅自改变房屋用途等而导致出租人解除合同或支付违约金，这类情况下，次承租人不能行使代偿权。
- 次承租人代为清偿，不需承租人、出租人同意，承租人、出租人也不能直接要求次承租人代为清偿。是否行使代偿权，由次承租人自行决定。
- 次承租人代为清偿的租金和违约金要以完全清偿为基础，即次承租人必须将承租人拖欠的租金、违约金全部代为清偿完毕。如次承租人只是代为支付部分租金和违约金，等同承租人还未付清租金和违约金，不能达到阻却出租人解除与承租人的租赁合同，从而导致次承租人面临无法继续使用租赁房屋的情况。
次承租人代为清偿租金和违约金产生以下法律后果：
- 次承租人代承租人向出租人人支付的租金和违约金，视同承租人向出租人支付的租金和违约金，次承租人可继续占用使用租赁房屋，出租人不得拒收或以承租人未交租金，从而解除租赁合同。
- 充抵次承租人应当向承租人支付的租金。
- 超过次承租人应付租金金额的，次承租人可以向承租人追偿。
