浅析商品房宣传纠纷中与责任承担（三）

商品房买卖中，开发商的销售广告中的说明及允诺在吸引购房者方面起到重要作用。尤其是期房买卖的情况下，购房者通常只能从开发商的广告宣传及介绍中了解将来房屋的概况，且合同订立时与房屋实际交付之间的时间间隔较长，买卖双方很容易因实际情况发生变化而导致交付房屋不符合预期而发生纠纷。

对开发商因为发布虚假广告，欺骗和误导购房者，导致其说明和允诺不能实现而引发纠纷时的责任承担，司法实践中亦存在不同观点，笔者认为，开发商的责任应结合商品房销售广告的性质分析及个案情况，从而做出判断。总的来说，有违约责任、缔约过失责任以及《消费者权益保护法》赔偿责任的几种责任承担方式。

本文就商品房宣传纠纷中的缔约过失责任的认定与承担进行分析，并研究、探讨其中风险以及相关裁判规则。

开发商的缔约过失责任的承担应是解决商品房销售广告中虚假宣传的失信问题，建立良好的交易秩序，保护当事人的合法权益的另一条有效途径。

目前，在商品房买卖实践中的失信问题仍然非常严重，许多开发商在巨额利润的驱动下，在商品房销售广告中做出了大量虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷频频发生，扰乱了正常的商品房市场秩序。而市场经济的发展，不仅要求当事人在合同成立后重合同，守信誉，同样要求当事人在订立合同阶段，亦应遵循诚实信用原则，认真履行其负有的义务。由此就产生了先合同义务及与此相对应的缔约过失责任。

缔约过失责任是在要约生效后，合同生效前的缔约过程中，一方当事人因违反基于诚实信用原则而产生的保护、告知、协力、保密等先合同义务，并致对方当事人信赖利益或固有利益遭受损失时所应承担的民事赔偿责任。法律规定缔约过失责任最根本的目的也是为了维护诚实信用原则。所以，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然把商品房的销售广告列为合同条款仅仅限定为“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，但是，对于开发商就商品房规划范围之外的环境和公共设施进行的虚假宣传，即使未视为合同内容，亦不等于不承担任何责任，因此造成的购房者损失的，购房者仍可要求开发商承担缔约的损害赔偿责任；另一方面，开发商就商品房规划范围之内的环境和公共设施进行的虚假宣传的，即使未视为要约，对开发商在销售广告中“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的行为，仍可以从缔约责任角度予以规制。

根据商品房销售广告的性质分析，商品房销售广告在出现以下两种情况时有可能存在缔约过失与否的问题。一种情况是商品房销售广告的性质属于要约邀请；第二种情况是商品房销售广告的性质被视为要约或合同正式条款，但此后该合同被解除，否则将转化为违约与否的问题。缔约过失责任的构成中不仅要有一方当事人与缔约之际违反先合同义务，还要求对方当事人因此受到损失，换言之，即算缔约过失行为存在了，但若对方没有受到损失，则不应承担缔约过失责任。由此承担的缔约过失责任的条件是：

1) 销售广告属于要约邀请或属于要约或合同正式条款而后来合同被解除；

2) 该广告内同因虚假而违反先合同义务中的告知义务；

3) 当事人因此受到损失。

只要开发商的行为同时具备上述三个条件，就应承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围包括了对信赖利益损失以及可期待利益损失的赔偿，但在商品房销售广告中开发商的虚假宣传行为主要是违反了先合同义务中的告知义务，造成购房者的信赖利益损失。

购房者的信赖利益的保护，旨在使购房者因信赖合同已成立或合同将成立、生效而造成的损害得到赔偿，从而使其回复到合同未订立之前的状态。因此在商品房销售广告中缔约过失赔偿责任的承担应坚持从实际损失为准给予全面赔偿的原则，以达到真正全面保护无过错方的利益，促使市场经济向诚信经济良性循环方向发展。

通说认为，信赖利益的直接损失是一种现有利益的损失，主要以信赖合同的成立和生效所支出的各种费用，包括了：

1) 缔约费用，一般包括邮电费用、为谈判所支出的劳务、赴订约地或检查标的物所支出的各种以缔约做准备工作的合理费用；

2) 准备履行所支出的费用，包括为运送标的物或受领对方给付所支出的合理费用；

3) 受害人支出上述费用所失去的利息。

4) 履行费用及其附带费用。一些无效或被撤销合同若已经履行会发生费用，如运输验收、保管等发生费用。合同解除后双方返还标的物又会发生附带费用和佣金等。

对于信赖利益的损失是否应包括间接损失，则各地观点不一，笔者认为间接损失应该是信赖利益的损失中不可分割的一部分。这是由于间接损失或称可得利益损失，是因一方的缔约过错行为面使另一方应增加财产没有增加的损失，事件中主要表现为丧失与第三人订立合同的机会，或者因合同被确认无效或撤销不再履行中无过错方失去的可得利润，而这一种情形都可以因为缔约过程中一方违反先合同义务中协力义务或其它诚信义务，存在“故意”或“过失”行为所导致。因此，缔约过失行为直接可导致间接损失的产生，那么在承担缔约过失责任中理应包括时间接损失进行赔偿这一部分。但具体赔偿金额仍需根据个案具体情况分析后确认。