资产型股权转让中的土地增值税风险

2026. 6. 4

Q：我公司拟议退出在华经营，目前准备以股权转让方式将公司全部股权转让给一家中国境内公司。我公司成立后曾以出让方式取得国有土地使用权，且已经盖有工业厂房。我们听说如果转让公司股权的话，也有可能被要求按房地产价值来征收土地增值税。是否有这样的风险呢？

A：就您提到的情况来看，目前没有非常明确的法律规定。不过在2000年后，国家税务总局就针对一些个案发表过批复意见。

比如2000年针对广西税务局申报的案件，做出“国税函(2000)687号”批复，其认为如果100%转让股权，且公司主要资产就是房地产的，应征缴土地增值税。2009年同样针对广西税务局的申报案件，做出了“国税函〔2009〕387号”批复，批复认为，在以房地产出资后一年内又转让股权，价格与房地产价格相当的，应认为是转让房地产行为而需要缴纳土地增值税。2011年针对天津税务局的个案申报，做出了“国税函〔2011〕415 号”批复，该批复认为，该个案中转让双方是利用股权转让形式转让了土地使用权，所以也应作为土地增值税的对象。

因此，您提到的风险确实不能排除。

我们建议：

准确评估房地产价值，并确认房地产价值占公司整体资产的比例，一般超出50%以上的话，风险会明显增加
除房地产以外，是否随着公司转让，也有业务、人员的转移。如果业务已经清空，人员也已经裁撤，那么确认更容易认为仅有剩余的房地产等固定资产随着股转而转让，风险也会明显增加
受让方的收购意向是否为长期持有公司进行经营，而不是就为了进一步转让房地产。如果受让方受让股权后，短期内（一般是一年）又进一步转让全部或主要股权，甚而转让房地产，那么就可能导致原贵司转让股权给受让方的行为也受到质疑。

另外，需要说明的是，由于这个问题并没有很明确的规定，所以还要看当地省级税务局有没有规范性的规定。且，随着目前国家层面对于税务合规的要求越来越高，这方面的风险是可能持续增加的。若您公司目前基本方向已定，建议尽快找律师和会计师等专业人员进行前期研究和策划，避免仓促应对反而引发高额的税负风险。