違法建築物の賃貸に占有使用費を支払わなければならないか？
2024. 12. 4
違法建築物の賃貸に占有使用費を支払わなければならないか？
Q：違法建築物を賃借した場合、賃貸借契約を解除した後、実際の賃貸借期間の賃料を支払わなければならないか？
A：A社はB社の倉庫を賃借し、双方は「建物賃貸借契約」を締結したが、その建物にある中二階部分はB社が自ら建てた違法建築物であるため、A社は内装工事中に消防許可を得ることができず、倉庫を使用することができなくなった。そのため、双方に紛争が発生して、A社は賃料の支払いを拒否し、B社はA社に契約に従い賃料の支払いを求めるよう裁判所に訴えた。この訴訟の審理過程において、裁判所は、対象となる建物が違法建築物である事実が発覚したことにより、「最高人民法院による都市・鎮建物賃貸借契約紛争案件の審理における具体的な法律応用の若干問題に関する解釈」（以下「建物賃貸借司法解釈」という）の第2条に基づき、両当事者間の建物賃貸借契約は無効であるとの判決を下した。裁判所は、この契約は無効であるとして、「建物賃貸借司法解釈」の第4条「建物賃貸借契約が無効である場合において、当事者が契約に約定された賃料基準を参照して建物占有使用費の支払を請求した場合、人民法院は、一般的に、支持しなければならない」という規定に基づいて、A社がB社に対し、契約に約定された賃料金額に従い、実際の賃貸借期間の建物占有使用費を支払うとの判決を下した。
なお、契約は最初から無効であると判断されたため、本件における占有使用費が契約に基づく請求権ではないことに注意が必要である。同時に、占有使用費は、契約締結上の過失請求権、所有権に基づく返還請求権、事務管理費請求権、不法行為責任に基づく損害賠償請求権のいずれにも属さない。従って、法理論からは、賃貸借契約は最初から無効であるが、賃借人が実際に建物を占有・使用していた期間において、賃借人は相応の利益を得ており、法律上の理由はなく、賃貸人は契約が最初から無効であるため、建物を占有・使用することができず、賃料返還の二重の損失を被ったので、「民法典」の第985条の規定により、賃貸人は、賃借人に不当利得返還請求権を行使することができる。
契約が無効である場合の建物占有使用費の金額がどのように具体的に確定するかについては、「建物賃貸借司法解釈」の規定に従い、元の賃貸借契約に約束された賃貸基準を「参照」しなければならない。なお、「参照」という規定は裁判官に一定の自由裁量権を与えていると考えられる。すなわち、元の賃貸借契約に約束された賃貸基準と完全に同じにしてもよいし、元の賃貸借契約で約束された賃貸基準を基準に適切に減額してもよい。しかし、実際には、多くの裁判所は様々な要因から、元の賃貸借契約で約束されたのと全く同じ賃貸基準を適用することを選択している。
多くの裁判所は、判決において、両当事者が建物賃貸借の対価として建物の賃料を約束した際、賃借人は、賃借建物での利得価値が賃料相当額、言い換えればその不当利得の価値が賃料相当額と認識していたのであるから、不当利得返還前の状態を回復するとの観点から、賃料の基準に従った建物占有使用費の金額の確定は一定の道理があるとするのが大方の見解である。
しかし、建物賃貸借契約の対象が違法建築物である場合、賃料の確認において賃借人は非違法建築物の状態に従って確認され、賃借人が実際に違法建築物の対象を知っている場合には、賃借人は明らかに違法建築物に対する非違法建築物の賃料基準とはならないので、賃貸借契約で確定された賃料は賃借人の利益の価額を真に反映することができず、建物占有使用費も賃料を下回るべきであるとの見解もある。
従って、同様のケースを処理する過程において、最終的には元の賃貸借契約で約束された賃料金額に従って裁判所が直接的に建物占有使用費を決定することに変わりはないが、裁判所とのコミュニケーションを通じて、建物占有使用費が賃料基準を下回ることについて裁判所の承認を得る機会を排除しないことを提案する。
